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龍湖高周轉后遺癥顯現:多地項目遭維權 一手好牌被打壞

      來源:黔訊網  發布日期:2019-11-07 15:28:45

龍湖高周轉后遺癥顯現:多地項目遭維權 一手好牌被打壞

作者:裴崗

看看龍湖地產(HK.00960)的業績,上半年龍湖地產實現合同銷售1056.2億元,同比增長8.8%;營業額同比增長42.2%至385.7億元;歸屬于股東凈利潤63.1億元,同比增長16.2%。毛利同比增長24.9%至125.8億元,毛利率為32.6%。

再看看龍湖集團董事長兼總經理吳亞軍,今年1月21日福布斯中國發布的2019最富有女性榜上,吳亞軍再次入榜并位列榜單第二名,僅次于碧桂園楊惠妍。

但是,亮眼的業績背后,《每日財報》注意到,消費者的指責、各地的投訴卻與其形成了鮮明的反差。而這恰巧發生在龍湖集團在香港上市的第10個年頭。

一向以高質量為名的龍湖地產這是怎么了?

屢遭投訴,房子質量堪憂

在8月底,龍湖集團業績會香港發布現場。一位業主,赴港現場維權。業主認為,房子質量問題不能夠得到解決,業主沒地說理。

面對如此問題,吳亞軍早就知曉。2016年,她就曾因類似事情在內部群中大發雷霆,“剛才看了項目,很失望,建筑不及格,粗陋,門廳很小……我不相信是這個城市人民的審美,也不相信是成本的限制(許多細節是因為水平和不走心)。

據龍湖集團中期業報顯示,2019年1-6月,公司在長沙市銷售額46.14億元,排在集團第8位,銷售額比去年同期增長76%。遺憾的是,龍湖辜負了這份市場信任。多家業主收房時發現,說好的精裝修房完全低了一檔次,跟當初要求的相差太大。很多設計完全沒有按照2500元/平米的裝修標準。此外,房屋本身也存在硬傷。比如業主提到進氣口和燃氣出口僅差五十公分問題。一邊排、一邊吸,在家就能享受一氧化碳。有業主委托第三方檢測,給出結果即是“不達標”。

事后,龍湖方面在回應中承認“確認存在溝通不到位、交付品質有瑕疵的現象,讓業主產生了不好的感受,對此公司具有不可推卸的責任”。

長沙維權不是個例,根據公開報道,北京、杭州、青島、濟南、廣州、大連、天津等地,龍湖業主拉橫幅維權已經成為常態。

要知道,曾經龍湖的質量口碑,折服了不少競爭對手。

龍湖集團1993年從重慶起步,經歷了25年的發展,已經成為一家布局全國、四大主航道并進的500強企業。早年,龍湖地產可以說是地產界的質量標桿,吳亞軍曾打出了“善待你一生”的廣告語,讓不少地產大佬折服。

這里還有一個小故事。2004年,以苛求質量而出名的綠城集團董事長宋衛平,聽說龍湖在重慶,如同綠城在杭走,立馬飛赴重慶去參觀龍湖樓盤。在親自參觀后,還通知綠城集團全國所有高管到重慶考察學習龍湖。

龍湖地產又緣何變成今天這個樣子呢?追蹤溯源,還是高周轉帶來的禍端。

高周轉高速度,導致低成本低質量

2015年,正是地產行業高周轉理論大行其是的年份,高周轉模式競相被效仿。龍湖也成為其中一員,開始快速拿地、快速開發、再快速銷售。

2016年龍湖集團的銷售額是881億元,2017年直接翻倍接近1560億元,2018年則飆升至2000億元,成為全國第十家銷售額破2000億的房企。

而這樣的高速發展,看起來是犧牲質量為代價的。《每日財報》注意到,上述各地維權的業主項目交付時間基本在2018年-2019年。而這個時間段恰巧是龍湖集團走上高周轉道路的時間。

當然,《每日財報》也注意到,這不是龍湖集團個案。

過去一段時間,國內部分開發商在高周轉下極致壓縮前期施工時間、為平衡限價政策對利潤空間的壓縮使用質量差的物料、工程管控能力落后于數千億的銷售規模,常使產品生產體系失控。

數據顯示,2018年,全國消協組織受理房屋建材類的投訴27916件,比2017年增加30%;房屋裝修及物業服務類的投訴有17352件,比2017年增加100.6%。2019年上半年,房屋建材類的投訴14343件,房屋裝修及物業服務類的投訴有8473件。

這說明房企在追求高周轉,質量把控是不到位的。尤其是限價政策下,很多開發商會為降低成本,所以開發中會有偷工減料等做法。而年度銷售目標每年都在提高,這就會帶來很多壓力。但對于龍湖來說,作為一家曾以高質量為標簽的地產企業,如今淪為維權對象,品牌形象遭到嚴重摧毀,著實可惜。

收獲規模效應 行業競爭力卻正在下降

品質下降的影響,最終傳導到產品銷售上。

公開資料顯示2016年和2017年,龍湖集團全年銷售增速分別為61.61%、77.08%,而2018年卻出現大幅下滑,全年銷售增速僅28.5%。

此外,龍湖集團2018年公司綜合借貸金額達1198.2億元,較2017年的774億,大幅增長54.8%,凈負債也從2017年的47.7%上漲至52.9%。

另外,龍湖集團在2018年全國房地產行業規模排名中,由2017年的第8位退后至第10位。另據克而瑞銷售排行榜數據,龍湖集團2018年的銷售額也由2017年的第8位退后至第10位。

顯然,收獲規模效應的龍湖集團,行業競爭力卻正在下降,企業的發展態勢也比此前差了不少。

去年,龍湖地產雖然銷售突破2000億,但卻沒留住一些高管人員。據媒體不完全梳理,2018年有8位高管從龍湖離職。

對此,有業內人士分析認為,高管頻繁離職,易給公司造成工作目標不明確、工作流程不穩、戰略實施不連貫、企業業績受沖擊等問題;同時,龍湖集團采用二級管理模式,即通過集團直接管理各城市公司的“平臺加端”管理模式,也會給公司發展帶來的一定不穩定性。

至此龍湖高周轉之路已有7個年頭,收獲不少、問題也不少。從政策到市場,從監管到消費,從內部穩定到外部持續,也許已到了非改變不可的時刻了。

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