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相鄰房屋漏水維權的方法和技巧

      來源:快資訊  發布日期:2019-10-31 15:25:51

相鄰房屋漏水維權的方法和技巧

作者:冠軍律師

   隨著經濟的發展和城鎮化進程的加快,人民大多住進了相對舒適的樓房,隨著時間的推移,商品房滲漏形成的民事糾紛越來越多,是入住商品房的每戶人家都可能會面臨的情形。為此,本律師根據多年執業經驗,簡要總結維權方法,僅供參考。

一、相鄰房屋漏水維權的程序步驟:

    當房屋滲漏問題存在時,首先要采用實事求是的方法來查找分析滲漏的成因;其次是明確法律關系尋求正確的解決途徑;再次要在查明滲漏原因的情況下明確責任,以便有針對性地適用法律尋求解決方法。

二、相鄰房屋滲漏的成因及法律關系:

    房屋滲漏的成因多種多樣,這是由防水產品使用年限、房屋質量年限及不當裝修等因素決定的必然會發生的現象。一般來講,最常見造成滲漏的原因有以下四種:

一是建筑商建房時處理不當留有質量隱患;

二是樓上住戶隨意改建管道或不當用水造成對樓下住戶的侵害;

三是樓下住戶在裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏;

四是由于建筑防水材料自然老化而導致滲漏。

上述四種不同的滲漏原因,形成的法律關系是不同的,不同的法律關系決定不同的案由:

    1、如果是建筑商建房時處理不當留有質量隱患,該案由反映的應是商品住宅質量糾紛法律關系。

   2、如果是樓上住戶隨意改建管道或不當用水造成對樓下住戶的侵害,該案由反映的應是財物損害的侵權法律關系。

  3、如果是樓下住戶在裝修中對其樓頂造成損傷而導致滲漏和由于建筑防水材料自然老化而導致滲漏,以相鄰關系為切入點進行訴訟是較好的選擇。

   4、如果是共用設施、設備導致滲漏且已過建筑商五年質保期時,該案由反映的應是物業管理糾紛法律關系。

三、相鄰房屋滲漏維權的方法和技巧:

1、商品住宅質量糾紛的法律適用和維權的方法。

  《民法通則》 第一百一十一條規定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的,另一方有權要求履行或者采取補救措施,并有權要求賠償損失。

   國務院《建筑工程質量管理條例》第四十條第二款之規定:屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5。這是對建筑商建造房屋的質量要求,也是滲漏受害人依據《房屋買賣合同》和建筑商提供的《商品房屋質量保證書》中質量保證承諾,要求建筑商維修或賠償的理由,更是法院判決的法律依據。

   注意:A、適用上述規定要求建筑商承擔侵權賠償責任的前提條件是要確定商品房確實存在質量問題;

   B、如果滲漏既有房屋的質量問題,又有滲漏受害人和其相鄰關系人裝修不當的原因,則應相應減輕建筑商的責任并讓有過錯的一方承擔相應的責任。

2、財物損害的侵權法律關系的法律適用和維權的方法。

  《民法通則》第一百零六條第二款規定 :公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產,侵害他人財產、人身的,應當承擔民事責任

    商品住宅房管道的設置既有合理性還有區域性要求,如果樓上住戶為了自己的方便隨意改裝管道,這本身就是一種不當行為,一旦造成滲漏,就應當承擔民事賠償責任。

    注意:樓上住戶的改裝行為不是滲漏的根本原因,則要區分對待。

3、對相鄰關系的法律適用和維權的方法。

   《中華人民共和國民法通則》的第八十三條規定:不動產的相鄰各方,應當按照有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失。

   《中華人民共和國物權法》第八十四條“不動產的相鄰各方應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理好各方面相鄰關系。”

   第九十二條“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的,應當盡量避免對相鄰不動產權利人造成損害;造成損害的,應當給予賠償。”

   注意:A、相鄰關系中責任的承擔,仍要根據物權侵權原理和《民法通則》中侵權規定來處理。如果相鄰人主觀上沒有過錯,客觀上也不存在任何過錯行為,或者行為與損害結果之間沒有因果關系的,依然不能構成物權上侵權行為,也就不能因相鄰關系的存在讓相鄰關系人承擔責任。

   B、在處理相鄰關系糾紛,如不動產權利人在向相鄰不動產權利人提出用水、排水、安裝、建筑、修繕提供便利時,一是要合理,二是要公平,應互助兼顧相鄰權利人的利益,防止損人利已妨害社會公共利益。實現當事人的權利與義務的平衡,承擔民事責任平衡。

4、物業管理糾紛法律關系的法律適用和維權的方法。

   《物業管理條例》第五十四條規定:住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金

  “專項維修資金屬業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用

   共用水管的維修,除了人為破壞的情況由破壞人承擔修理責任外,正常的公用設施維護在建筑商保修期滿后的共用管道,應當有專項維修資金來承擔。

   綜上所述,由于房屋滲漏形成原因的多樣性,所以在司法實踐中要具體問題具體分析,根據上述不同的原因,適用不同的法律關系,有針對性地適用法律尋求解決方法。

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